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“在楼市巅峰时期，长三角是市场高地，在政策调控期，它也自然成了调控高地。通过长期持续的宏观调控，长三角城市房价上涨的势头已经得到了初步遏制。2012年楼市调控仍将是主旋律，不过，调控可能会更细化和理性，对待消费型需求方面可能会放松。” 在国家宏观调控的持续作用下，一直高唱凯歌的长三角房地产市场出现滞胀现象。这种低迷现象在刚刚过去的春节楼市中再次得到体现。据了解，南京、上海、杭州等多个长三角城市楼市在春节期间的成交量与去年同期相比出现大幅下降，有的甚至以“零成交”收尾。 业内人士认为，2012年楼市调控仍将是主旋律，不过，调控可能会更细化和理性，对待消费型需求方面可能会放松，对投机性需求坚决打击，因此，开发商想要提高成交量，大幅降价是必要条件。 春节楼市惨淡 用“惨淡”来形容春节期间长三角的楼市并不夸张。在百度搜索框中输入“长三角楼市”一词可以发现，长三角地方媒体用于描述楼市的形容词均以“冰点”、“利空”、“调控重地”等悲观词语为主。 据统计，春节长假七天，上海市商品住宅成交仅16套，同比下滑33.3％；总计成交面积1749平方米，同比2011年春节期间0.24万平方米的签约量萎缩了27.9％，成交均价则依旧低于2万元/平方米，为17099元/平方米，同比下探8.3％。与此同时，在楼市调控政策持续收紧下，春节期间上海二手楼市也少有买家看房；为吸引买家，部分业主主动下调房价。 江苏省各城市的情况也不容乐观。据地方媒体报道，无锡春节楼市连续6天零成交，7天长假商品住宅未卖出一套，仅在除夕当天成交了2套办公用房。 同病相怜的常州在春节楼市7天仅成交了7套房，和去年春节相比，成交量下降幅度高达七成。365地产家居网统计数据显示：2012年1月22日至1月28日，常州市五大区共成交了商品房7套，总成交面积为770.3平方米，成交的全是住宅产品，商品房日均成交量为1套。 苏州也不例外。虽然商家启动了促销活动但仍无法拉动销量，今年春节苏州的楼市销售连续三天成交挂零。据搜房网统计，春节长假市区共成交新住宅房22套，此数据较去年同期下跌24套，且其中大部分为保障性住房。一项针对苏州市民的调查显示，由于受到2011年国家强势调控的影响，2012年初只有10%苏州购房者选择在第一季度出手买房，21%的受调查者表示将在第二季度买房。 此外，浙江也没能独善其身。以其省会城市杭州为例，杭州透明售房网显示，从1月22日至29日，春节期间杭州7天只成交1套商品住宅。 调控将细分化 虽然春节并不是楼市的黄金期，但在市场普遍低迷的情况下，开年的楼市状况对于市场预期起着很大的作用。 “在楼市巅峰时期，长三角是市场高地，在政策调控期，它也自然成了调控高地。通过长期持续的宏观调控，长三角城市房价上涨的势头已经得到了初步遏制。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时表示，2012年楼市调控仍将是主旋律，不过，调控可能会更细化和理性，对待消费型需求方面可能会放松。 以上海为例，尹伯成告诉记者，日前，上海市市长韩正在答记者问时表示，上海将上调普通住宅标准，预计最快2月底前公布方案并于第一季度实施。上海市普通住宅的新标准为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。 “一方面，与2008年的旧版标准相比，新标准已明显放宽。普通住宅标准放宽意味着更多房源将享受减税优惠，以一套外环以外150万元的二手房为例，如果是非普通住宅，买家须缴纳4.5万元契税，但如果按照新标准，买家只需缴纳2.25万元契税，标准放宽的减税效果明显。这将有利于刺激房产交易回升。”尹伯成表示，另一方面，新标准在内外环地区的房价引导上也出现了差异化。 记者了解到，此次调整内环线内上调最少，相比2008年245万元/套仅增加了35%，而内外环之间则上调了43%、外环以外上调幅度更高达63%，因此外环外区域的房源受惠新标准最为明显。 记者了解到，除了普通住宅标准上调之外，在住房信贷方面，差别化趋势也越发明显。近日，住房城乡建设部部长姜伟新表示，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。而据上海媒体报道，上海部分银行首套房房贷利率已悄然松动，将至基准利率。 尹伯成认为，宏观调控之下，楼市主角正在发生转变，有首次置业和改善性需求的刚需购房者才是当下市场的主力军。因此开发商必须思变，大幅降价、转走刚需路线才是明智之举。“只要价格降到合理区间，消费型需求必然会释放，到时成交量也会随之上升。” 此外，业内人士认为，随着供应量，特别是保障房供应量的增加，长三角城市住宅市场产品结构也将进一步分化，楼市双轨制将逐渐形成。 |
