广州楼市调控丢“王炸” 12天“炸”出新地王

广州昨拍地揽190亿，单价5.5万破纪录；专家认为，未来两年政策和市场不确定性多，风险在累积

今年全国两会前后，全国各地掀起一波房地产调控升级浪潮，在浪潮推动下，北上广深四个一线城市先后宣布“认房又认贷”。其中，3月17日，广州出台新政，对之前的调控措施进一步加码，新增本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房等内容，首次将“假离婚”进行炒房的人拒之门外。此外，广州还提出要严厉打击“首付贷”等违规行为。

不过，在调控丢出“王炸”仅仅十余天后，昨日（3月29日）广州房地产市场就“炸”出了一个新地王。当日，广州迎来调控升级后的第一次大规模土地拍卖，位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到数十家房产开发商的激烈争夺。其中，时代地产以55437元/平方米的楼面价竞得海珠区广纸轻工地块，总价约20.4亿元，溢价率219%，刷新广州楼面价格纪录。

此外，不限购的增城区成为广州楼市和土地市场最大热点。数据显示，3月20日至3月26日广州一手住宅网签量3236套，其中增城区成交1226套，占全市成交总量近四成。而在昨日的土地竞拍中，增城推出的5宗地楼面价不断翻新，突破2万元大关，远超区域房价。其中，碧桂园成为最大赢家，以112亿元的总代价斩获三宗地块。

数十家开发商抢出高价地

昨日广州迎来土地拍卖高潮，一次性出让9宗地块，包括7宗宅地、1宗商务地、1宗旅馆用地。其中，增城的旅馆用地流拍，其余8宗地块揽金高达190亿元。

值得注意的是，位于海珠区的广纸轻工地块，因占据稀缺的一线江景资源，周边楼盘缺货，吸引了包括保利、万科、碧桂园、招商蛇口等在内的24家实力开发商争相抢夺。最终，该地块由时代地产斩获，竞配建44100平方米，折合楼面价55437元/平方米，溢价率219%，总价约20.4亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，这一楼面价刷新了当前广州市内的楼面价格新高。据悉，广州上一宗高价地块位于白云新城，由龙湖首开竞得，楼面价约为45469元/平方米。为了解其拿地初衷，记者致电时代地产相关负责人，但对方表示目前没有可回应的内容。

在广州“3·17”楼市调控升级后，不限购的增城区逐渐成为广州楼市“黑马”。在昨日的土地出让中，增城区共推出5宗宅地，均遭到开发商的激烈争夺，楼面价被不断刷新。

其中荔城街宅地竞拍仅10分钟即被神秘的“刘先生”以个人名义拍下，楼面价1.4万/平方米，一度成为增城最贵地块。紧接着永宁街章陂村地块打破了“刘先生”创下的纪录，招商蛇口以43.5亿的总价，配建面积达8.46万平方米拿下该地块，折合楼面价20195元/平方米。

但招商蛇口创下的纪录并没有保持太久，碧桂园以总价112亿元连续拿下增城三宗地块。其中永宁街岗丰村83101230A17005号地块总价15.42亿元，配建面积3.51万平方米，折合楼面价22743元/平方米；83101230A17006号地块，成交价为以43.12亿元，配建为10.755万平，折合楼面价23963元/平方米；83101230A17007号地块，成交总价53.51亿元，配建面积为13万平方米，楼面价23599元/平方米。

值得注意的是，昨日土地成交楼面地价已远高于增城房价，再现“面粉贵过面包”现象。方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，增城地价一年暴涨近100%，地价上涨幅度远超中心区，未来项目盈亏平衡点在3.5万/平方米左右。

广州土地市场风险不断累积

广州楼市调控升级后首周，楼市成交出现“内缩外涨”情况。限购区域调控效果明显，成交量大幅萎缩，不限购区域的增城成交量大涨。

据广州房王数据中心监控，3月20日至26日广州一手住宅网签量3236套，环比上涨3.35%，成交均价每平方米16496元，环比上涨6.47%。其中，增城区成交1226套，环比上涨45.61%，占全市成交总量近四成，成交均价每平方米12392元，环比上涨8.85%。从化区成交380套，环比大涨140.51%。

对于昨日土拍市场的火爆，邓浩志表示，在广州房产调控升级后，中心区地价再度被刷新是出乎意料的。昨日拍出的海珠地块楼面价高达5.5万/平方米，项目盈亏平衡点近8万元/平方米。除非两年内全市房价仍保持年30%左右的上涨速度，否则该项目将出现亏损，房企似乎在以赌的方式决定未来命运。

资深房地产专家龙斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，土地市场的火热程度完全出乎预料，地价高企房价就低不了，地块周边一手二手房价乃至整体市场受影响走高是大概率事件。其实开发商也是无奈的，广州供应少，若不拿地则面临退出市场和市场占有率降低的风险。从年报来看，开发商手握大量现金，有足够的资金支持在土地市场拿地。以增城为例，开发商的高价拿地是基于对广州市场未来的乐观预期。

不过，龙斌同时表示，地价越高风险越高，目前广州土地市场的风险在不断累积，未来两年政策和市场表现不确定性多，增城土地市场过热，后市政府抑制措施会怎么加码将是今年的悬念和看点。

2017年3月17日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，表示为进一步完善广州市商品住房限购和差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，就有关事项进行通知。政策规定自2017年3月18日起执行。

进一步完善住房限购政策

通知规定，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策；本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。

非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

从化、增城区按现行政策执行，仍不需进行限购。

进一步完善差别化住房信贷政策

通知提出，经省市场利率定价自律机制研究通过，对广州市差别化住房信贷政策作以下要求：居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30%的政策；

居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%；

居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%；

居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。

居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。

严厉打击“首付贷”等违规行为

通知还提出，商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托投资公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。

同时，加大市场监管力度。严厉查处房地产市场违法违规行为，从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人，情节严重的追究当事人法律责任。

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附：《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》全文：

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位：

为进一步完善我市商品住房限购和差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、进一步完善住房限购政策

本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

从化、增城区按现行政策执行。

境外机构和个人购房，严格按照现行有关政策执行。

二、进一步完善差别化住房信贷政策

经省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同)记录的，继续执行购房首付款比例最低30%的政策;居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%;居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%;居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。

三、严厉打击“首付贷”等违规行为

商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托投资公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。

四、加大市场监管力度

严厉查处房地产市场违法违规行为，从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人，情节严重的追究当事人法律责任。

以上政策规定自2017年3月18日起执行。

广州市人民政府办公厅

2017年3月17日