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房市被人们长期看空的今天，为何现在的房价依然没有明显下跌，反而是在上涨呢？ 根据媒体报道，2017年3月的二手房价格指数环比增幅明显，广州、上海、杭州等地的二手房指数都在增高，环比增长超过3.3%。在二手房价高涨不跌的情况之下，中国内地的房地产商，对于房产开发的投资热情也依然高涨。 根据国家统计局公布数据，今年前三个月，全国房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11..5%，增速比1、2月份增加4.5%，具体到住宅的投资方面，投资量为12981亿元，增速也比以前两月有明显提高。 由此可以看出，二手房价依然在上涨，而且房产开发商的拿地、开发的速度不减反增。这些事实与我们在媒体上经常看到的唱空房市、说房价要跌的言论似乎并不相符。不过，这只是房地产全景图的一个局部。 如果全观整个图景，会发现，现在依然在上涨的房价，恰恰是一种回光返照的表现。未来长期来看，房价继续暴涨的趋势不可持续，甚至在全国的一些地区，还存在价格下跌的风险。 这样说的依据何在？我们可从以下几个方面简单谈谈房价上升不可持续的缘由。 第一是有价无市的问题。虽然现在二手房价上涨的是我们的直观感受，但是，很多中介地产商的标价很高，交易量在下跌。卖方并不愿意因为买家变少而立刻降价，换句话说，卖方宁愿用更长的交易周期，等待更长的时间，来换取更高的价格。 在全国主要城市实行限购政策后，一线二线的房屋成交量下跌明显。广州限售后的楼市急冻，交易量暴跌七成，而之前最为火爆的北京，在3月17日的调控以来，二手房成交量相比之前已经下跌了10%。类似的交易量下跌情况在全国多个城市出现，在一些地方还出现了量价齐跌的现象。如果没有交易量做长期的支撑，二手房价不可能持续维持高位，长期内略微走跌，应是题中之意。 再有，来看看一手房的问题。之前说到全国的开发商在今年1到3月掀起了一波投资开发的小高潮，但我们要看支撑这一波小高潮的力量是什么。众所周知，一线城市新地的数量急跌，随着一线城市的城市化逐渐完成，新楼盘越建越远，来到地价相对便宜的郊区，而相对的，便宜的地价带来了始终卖不高的房价。我们观察全国新房指数（北上深）走势，会发现十年期间只翻了一倍，而如果以2014年为基点比较，今天的价格基本只上涨了10%。 但是，二手房价指数走势则明显不同。还是以北上深的指数为例，平均二手房价几乎是十年前的四倍。以2015年到今天的价格涨幅，也可以看到，平均二手房价反映在指数上是至少上涨了1/3，也就是33%左右。与一手房相比，大致有一个比例就是一手房每涨一块钱，二手房就会涨3块钱。一手房价追不上二手房价，这说明，真正好的，有价值的地块已经被拿的差不多了。 现在那些建在大城市边缘的新楼盘，价格不高，但问题在于它们脚下的地不值钱，因此未来的增值空间非常受限。相反，一线的二手房很多都在核心区域，虽然暂时受限购影响，但卖家深知土地价值几何，因此不会降价快速套现。不动产嘛，本来就不应该是快速套现的资产，他们于是选择放长线慢慢等。 你或许要问：既然如此，为何现在的开发商明知道地价便宜的地方，房价风险最大，但依然要抢着投资开发，生怕动作慢了来不及？ 其中的道理在于，如果不快一点贷款投资，未来很可能会支付更高的成本。因为，钱会越来越贵。央行在今年的缩表政策，使得货币收紧同时金融监管加剧，借钱的成本与以往相比会越来越高。 并且，今年第一季度公布的GDP增速比全年预计的6.5%要高了0.4%，这其实就是在释放讯号，二三季度的去杠杆政策和货币紧缩还有进一步增强的空间。因此，开发商其实是被吓着了，只有在大门越关越紧之前抢时间投资开发，这才是最节约成本的办法，否则越到后面，开发成本越贵，利润越薄。 总之，成交量入冬、二手房价格冰冻、一手房价格起不来、开发商的恐慌式投资，所有这些条件凑在一起，形成了一种房地产市场的“回光返照”，即看起来增速明显，但实际上是强弩之末，未来的后劲十分堪忧。 实际上，自从1998年的住房改革制度以来，中国人的购房热情经过二十年的释放，基本上也释放得差不多了。建立在此之上的土地财政制度，基本上也不像过去那么玩得转了。之前的二十年大幅增值的周期已显然走到尽头。而在未来，是否还有某种因素会带来地产大幅增值的预期呢？ 简单而言，只要限购政策不变，房产市场就会一直是现在这个涨不上去跌不下来的熊样，没有交易量，空有价格摆在那里好看。而从长期来看，中国人口不可逆转的老龄化，貌似也是对于房价影响颇为关键的长期因素。 有一种流行看法认为，老龄化加剧会造成房价下跌。众所周知，中国劳动力的人口红利已经消失，人口老龄化的趋势已不可逆转，并预计到2020年中国老龄化人口将达到2.5亿。 但这其实是一种理论假设，老龄化社会的房价当然可能下跌，原因在于老年人的投资习惯、信贷风险更高等等因素。但是，这种说法并不完全科学，假如在一个年轻人占大多数，但全都买不起房的社会，房价也应该涨不起来。归根结底，老年人变多和房价必然下跌并没有直接联系，决定未来房价走势因素在于，整个社会是买不起房的穷人变多了，还是买得起房的富人变多了。 笔者在过去写的一篇文章中说过：“中国老年人口在2025年将达到3亿。假如取社会平均收入的一半的算法，最少需要约2600元（2015年全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资63241元）。一年下来光是养老金就得花9.36万亿元，比两个08年的经济刺激计划总量加在一起还多。而且，如果考虑到接下来几年的通胀等因素，实际负担将会更重。” 这些沉重负担，恰恰会落到纳税的年轻人身上，他们在不久的将来会发现，未来租房的房东是老年人，买房时的卖家也是老年人，自己用税收供养的也是不做事只拿钱的老年人。这压根就是一种“老年人经济”，年轻人在这当中的经济负担与压力非常重，无法再在这个基础之上负担靠一己之力购买房子，所以怎么办呢，只能依靠自己家里的老年人。也就是说，依靠拼爹，用自己家庭持有的二手房，换取希望购买的二手房是未来的主流。 十年之后的年轻人，他们能买到什么样的房子，难道很大程度上不是取决于他们的父母在今天持有什么样的房子吗？因此，不是说老年人多了房价就会下跌，而是说未来的房东和业主基本是老年人，年轻人必需从他们手里买房子，房地产因此成了一种类似于“继承制”的产业。不是用钞票来买房，而是用不动产来换不动产，以物易物。这无疑会进一步拉大一二线核心地区的二手房价，和其他地区房价的差距。房产的流转，会越来越固化。 |
